Perlindungan Pihak Ketiga Yang Beritikad Baik.

Perlindungan Pihak Ketiga Yang Beritikad Baik.

Oleh : Wasis Priyanto

 

Tidak selamanya otang tahu akan permasalahan yang terjadi pada orang lain. Begitu juga dalam proses jual beli. Karena kelihaian seorang penjual dalam menutupi dan mengeas barang jualannya, seorang pembeli bisa tidak mengetahui cacata dalam barang yang di beli. Cacat disini bisa diartikan beragam, bisa barangnya menag kualitas buruk, atau bahkan barang yang dijual sejatinya bukan milik penjual.

Sudah menjadi suatu norma hukum, bahwa pihak ketiga yang beritikad baik dilindungi oleh undang-undang. Dalam sebuah yurisprudensi memang diambil sebuah kaidah hukum " bahwa pihak pembeli yang beritikad baik harus dilindungi dan Jual beli yang dilakukan hanya pura-pura (proforma) saja hanya mengikat terhadap yang membuat perjanjian, dan tidak mengikat sama sekali kepada pihak ketiga yang membeli dengan itikad baik" ( vide Putusan Mahkamah Agung RI nomor 3201K//Pdt/1991 tertanggal 30 Januari 1996;).

Contoh kasus.

Sdr. Rudi adalah bersaudara kakak beradik dengan sdr.Dian. Rudi seorang pegawai yang sering pindah-pindah tugas. Rudi memiliki sebidang tanah yang ada di kota kelahirannya hasil dari warisan orang tuanya. Rudi yang sering pindah-pindah tugas akhir tidak bisa mengurusi tanah yang dimiliki tersebut. Dian yang merupakan adik dari Rudi akhirnya mengurusi tanah tersebut bahkan dari tanah tersebut bisa digunakan untuk sebuah usaha.

Bulan berganti Bulan, tahun berganti tahun, ternyata Dian bertindak curang. Dian membalikan tanah Rudi yang di kuasainya menjadi namanya. Setelah tanah atas namanya. Dian menjaminkan ke Bank dengan hak Tanggungan. Namun ternyata Dian tidak bisa membayar tagihannya ke bank dan akhirnya jatuh tempo. Terhadap Tanah yang dibebani dengan hak tanggungan tersebut mengajukan ke PUPN untuk melelang tanah tersebut. Dan dari proses lelang tersebut sebagai pemenang adalah sdr. Hadi.

Setelah pensiun sdr.rudi pulang kampung, namun sesampai di kampung halam kaget pulang kepalang. Karena tanahnya ternyata sudah dikuasai dan diusahakan oleh sdr. Hadi. Setelah mnegetahui bagaimana proses terjadinya hal tersebut, Sdr. Rudi mengajukan gugatan ke Pengadilan dengan Sdr. Dian sebagai tergugat I, Pihak BPN sebagai tergugat II, Pihak Bank sebagai tergugat III, PUPN sebagai tergugat IV, dan Sdr. Hadi sebagai tergugat V;

Yang menjadi pertanyaan bagaimana perlindungan sdr, Hadi sebagai pihak ketiga yang bertikiad baik sebagai pemenang lelang. Apakah tanah yang telah dia kuasai harus diserahkan kepada pemilik asal yaitu sdr. Rudi?

Pembahasan

Dalam perjanjian jual beli, perjanjian jual beli barang milik orang lain dianggap batal, hal tersebut sebagaimana yang tercantum dalam Pasal 1471 KUH Perdata menyatakan :

"Jual beli barang orang lain adalah batal, dan dapat memberikan dasar untuk penggantian ya, kerugian dan bunga, jika si pembeli tidak telah mengetahui barang itu kepunyaan orang lain;"

Berkaitan dengan kasus tersebut, apakah jula beli lelang yang dimenangkan oleh sdr. Hadi batal, sedangkan kalau dilihat tanah yang dijual belikan adalah milik sdr. Rudi?. Perlu kita lihat bahwa yang menjadi obyek jual beli adalah sebidang tanah, dan tentunya pasal 1471 KUH Perdata tidak bisa diterapkan terhadap jual beli tanah, karena mengenai tanah sudah diatur secara khusus dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 : Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)

Pasal 5 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menyebutkan bahwa :

"Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam Undang-undang ini dan dengan peraturan perundangan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama."

Sistem jual beli tanah dalam hukum adat menganut sistem tunai/konkrit/terang/nyata artinya setiap hubungan harus terlihat nyata. Hal ini karena masyarakat adat masih sangat sederhana, sehingga dalam transaksi jual tanah tersebut baru mengikat apabila transaksi tersebut terlihat secara konkrit dan nyata telah terjadi yaitu dibuktikan dengan adanya pertukaran, berupa penyerahan tanah sebagai objek dengan sekaligus penyerahan uang secara tunai sebagai pembayaran.

Imam Soetiknyo dalam bukunya Politik Agraria Nasional, (Yogyakarta: Gajah Mada University Press, 1987 hlm 67 ) memberi pengertian "terang" yang menjelaskan bahwa pengalihan hak atas tanah menurut adat, harus dengan dukungan (medewerking) Kepala Suku/Masyarakat hukum/Desa agar perbuatan itu terang dan sahnya (rechtsgeldigheid) ditanggung Kepala Suku/Masyarakat Hukum/Desa tersebut. Selain daripada itu Kepala Adat juga harus menjamin agar hak-hak ahli waris, para tetangga (buren recht) dan hak sesama suku tidak dilanggar apabila tanah hak milik adat tersebut akan di lepas atau dijual akad;

Menurut H. Atja Sondjaja, dalam makalah Beberapa Permasalahan Hukum yang disampaikan dalam Rakernas Mahkamah Agung RI di Palembang tanggal 06 s.d 10 Oktober 2010, hal 11 menyebutkan "pelelangan yang dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturn yang berlaku, tidak dapat dibatalkan (pembeli yang beritikad baik harus dilindungi)". Hal tersebut merupakan bentuk perlindungan hukum terhadap lelang yang dilakukan oleh BPPn dan PUPN;

Pendapat H.Atja Sondjaja tersebut sejalan dengan putusan Mahkamah Agung RI Nomor 4039 K/Pdt/2001 yang dalam pertimbangannya menyebutkan sebagai berikut :

1. bahwa hak tanggungan atas obyek sengketa ini telah dilakukan pelelangan sesuai dengan prosedur yang ada, walaupun kemudian dapat dibuktikan dengan putusan pidana bahwa pihak yang menjaminkan (Tergugat I) tidak berhak untuk menjaminkan obyek sengketa tersebut ;
   
2. bahwa oleh karena pelelangan terjadi sebelum adanya putusan perkara pidana, maka pelelangan atas obyek sengketa adalah sah dan dengan demikian pembeli lelang harus dilindungi ;
   
3. bahwa oleh karena pelelangan atas obyek sengketa adalah sah, maka yang harus bertanggungjawab atas kerugian yang diderita oleh para Penggugat adalah Tergugat I. Sedangkan Turut Tergugat I dan II harus dilepaskan dari tanggungjawab atas tuntutan Penggugat tersebut ;
   

Kembali pada contoh kasus tersebut diatas, jika pelaksanaan lelang yang mana dilakukan sesuai dengan aturan, dimana Sdr.hadi sebagai pemenang lelang, maka lelang tersebut tidak dapat dibatalkan, dan tanah tetap dikuasai oleh sdr. Hadi. (ini adalah bentuk perlindungan hukum terhadap pihak ketiga yang beritikad baik.

Yang menjadi pertanyaan lebih lanjut, bagaimana perlingdungan hukum terhadap sdr.Rudi atas tindakan sdr.Dian yang menjual tanahny?

Atas permasalahan tersebut, Penulis berpendapat, bahwa apabila sdr.Rudi bisa membuktikan itu adalah tanah miliknya namun dijual oleh sdr.Dian, maka sdr.Rudi bisa mendapatkan ganti kerugian dari sdr.Dian, baik itu ganti rugi materiil yang tanahnya telah di jual, dang anti rugi imateriil yang dialaminya.

Sdr.Rudi tidak mungkin mendapatkan tanahnya lagi , karena tanah sudah dikuasai oleh sdr.hadi sebagai pihak ketiga yang beritikad baik yang membeli lewat pelelangan.

Demikian ini pembahasan mengenai perlindungan hukum terhadap pihak ketiga yang beritikad baik, semoga bermanfaat.